La disciplina sulle locazioni brevi è tornata di attualità a seguito delle restrizioni effettuate dalla Legge di bilancio del 2026 che ha lascito nella sfera non imprenditoriale quelle locazioni che coinvolgono fino a due unità immobiliari. Qualora il locatore affitti in locazione breve più di due unità dovrà farlo in forma imprenditoriale aprendosi la partita IVA. Grossi problemi sta creando nelle situazioni di comproprietà degli immobili qualora uno dei locatori destini a locazione breve più di due unità: l’interpretazione data è che sorge un principio di attrazione, per cui anche il comproprietario che ha meno di due unità in locazione breve sarà costretto ad operare in forma imprenditoriale. Infine si evidenzia che il Ministero del Turismo, dopo l’infelice interpretazione per la quale un locatore che locasse sia due immobili in locazione breve ed un terzo immobile in locazione turistica non breve doveva seguire le nuove regole imprenditoriali, è tornato sui suoi passi riconoscendo che la nuova regola funziona esclusivamente in presenza delle sole locazioni brevi.
La normativa relativa alle locazioni brevi comprende sia i contratti stipulati tra persone fisiche, sia quelli conclusi per il tramite di operatori che svolgono attività di intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici finalizzati a mettere in contatto soggetti interessati alla locazione con proprietari di immobili disponibili. Di seguito si delineano sinteticamente gli aspetti operativi rilevanti della disciplina.
A partire dal 1/1/2026, il regime fiscale sarà applicabile solo se si destinano al massimo due appartamenti alla locazione breve. Se si superano due appartamenti, scatta la presunzione di attività imprenditoriale. Di conseguenza, il limite degli appartamenti previsti per la locazione breve fuori dall'impresa passa da quattro a due.
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