Gli interpelli dell’Agenzia delle Entrate dei mesi di AGOSTO e SETTEMBRE 2026

Premessa

Si propone di seguito una selezione delle massime degli interpelli elaborati nei mesi di AGOSTO E SETTEMBRE 2026, dall’Agenzia delle Entrate.

INTERPELLO N. 157 DEL 10/08/2026 – PLUSVALENZA IMPONIBILE E CESSIONE INFRAQUINQUENNALE DI UN IMMOBILE CONGIUNTAMENTE ALLE RELATIVE PERTINENZE

I coniugi istanti illustrano di essere residenti all’estero e di aver acquistato il 10 settembre 2021 un immobile ad uso residenziale, il 15 settembre 2021 un’unita immobiliare costituita da un campo da tennis e il 17 gennaio 2025 un campo da padel. I soggetti istanti chiariscono che le proprietà sono state acquistate in momenti differenti a titolo personale e non professionale o commerciale, con il fine di destinarle quale residenza per le proprie vacanze. I campi da tennis e padel fungono da pertinenze della proprietà in quanto funzionali all’attività ricreativa e di svago. Al momento dell’acquisto, illustrano i soggetti istanti, l’immobile risultava già in fase di ristrutturazione in quanto oggetto di parziale demolizione delle parti ammalorate e sostituzione di componenti anche strutturali dell'immobile. I soggetti istanti che non hanno mai preso la residenza in tali immobili in quanto residenti all’estero, avendo già firmato un preliminare di compravendita con l’intento di vendere tutte le tre unità immobiliari entro e non oltre il 30 novembre 2026, chiedono di sapere se la vendita possa considerarsi esclusa da plusvalenza imponibile secondo l’art. 67, co. 1, lett. b) del TUIR in quanto successiva al decorso del termine quinquennale dalla data di acquisto originaria. In secondo luogo, sempre i soggetti istanti, chiedono di sapere le modalità di tassazione delle somme percepite a titolo di caparra confirmatoria corrisposte in occasione della sottoscrizione del contratto preliminare. L’Agenzia delle Entrate ricorda in premessa come la plusvalenza realizzata a seguito di cessione a titolo oneroso di beni immobili, sia imponibile solo a condizione che avvenga entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione del cespite. La norma presume infatti che vi sia intento speculativo se il periodo che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione dell'immobile e la data di vendita dello stesso, sia inferiore a cinque anni. La presunzione viene meno nelle ipotesi in cui la cessione infraquinquennale riguardi un bene acquisito per successione o nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la vendita. Nel caso di specie, dal momento che i soggetti istanti precisano di risiedere all'estero, l’Agenzia delle Entrate esclude la possibilità che l'immobile in Italia possa essere considerato dimora abituale e, pertanto, qualificarsi come abitazione principale. Analizzando il fatto che la vendita si perfezionerà successivamente al decorso del quinquennio dall’acquisto, l’Agenzia delle Entrate pone la questione sul vincolo pertinenziale e sulla data di acquisizione delle pertinenze. Infatti, la creazione del vincolo pertinenziale a servizio di un immobile non adibito ad abitazione principale, non esclude, di per sé, l'intento speculativo qualora le pertinenze siano vendute prima del decorso del quinquennio dal loro acquisto, a nulla rilevando che la vendita sia effettuata unitamente all'immobile principale relativamente al quale, invece, sia già trascorso il quinquennio. Conseguentemente, il campo da padel, se ceduto nel quinquennio dall'acquisto, sarà soggetto a tassazione sulla plusvalenza a lui imputabile. Relativamente al secondo quesito, ove la caparra ricevuta in sede di contratto preliminare sia imputata ad acconto sul corrispettivo ai sensi dell'art. 1385 c.c., la plusvalenza sarà da calcolare sulla quota del corrispettivo imputabile a tale cespite e da tassare con riferimento all’anno di stipula del contratto definitivo.